某房地产企业2016年接受税务机关危害应对，应对历程中，税务机关对该房地产企业2015年度完工交付的一个项目企业所得税审核历程中发明，该项目配建幼儿园一所，而幼儿园由于政府未吸收，企业为兑现对业主允许，引入第三方举行运营，相关本钱不得扣除。企业对此无异议，但关于土地整天职摊要领与税务机关爆发不同。税务机关以为，依据《房地产开发谋划营业企业所得税处置惩罚步伐》国税发〔2009〕31号文，房地产企业开发房地产时，土地整天职摊一样平常按占地面积法举行分派。企业以为凭证占地面积法举行盘算调解有失公允，希望能凭证修建面积法举行分摊。
该房地产开发公司项目基本情形：项目占地面积200000平方米，其取得土地使用权所支付的出让金为170000万元。项目总修建面积500000平方米，其中配建幼儿园一所，幼儿园占地面积2000平方米，修建面积2000平方米；
1、按占地面积分摊土地出让金
按转让土地使用权的面积分摊，幼儿园应分摊的土地出让金的盘算要领如下：
幼儿园应分摊的土地出让金＝幼儿园占地面积2000平方米×（项目支付土地出让金总额170000万元÷项目总占地面积200000平方米）=1700万元
2、按修建面积分摊土地出让金
幼儿园应分摊的土地出让金＝幼儿园修建面积2000平方米×（出让金总额170000万元÷总修建面积500000平方米）=680万元
两种要领结转土地成内情差1020万元，影响企业所得税应纳税额255万元。
依据《房地产开发谋划营业企业所得税处置惩罚步伐》国税发〔2009〕31号文，房地产企业开发房地产时，土地整天职摊一样平常按占地面积法举行分派。若是确需团结其他要领举行分派的，应商税务机关赞成。即税规则定，土地本钱的分摊可按占地面积法，也可按其他合理要领。但未明确怎样操作，现在税务机关要求企业一律接纳占地面积法，与税法相悖。
由于一个房地产企业开发项目中可能保存种种类型地产，如住宅、商业，也有幼儿园、学校、社区会所等配套设施，一样平常住宅及商业的容积率都会较量高，而幼儿园、学校、会所容积率较低，若是按占地面积法分摊土地本钱，则住宅、商业等容积率高的物业分摊本钱偏低，而幼儿园、学校、会所等公共配套容积率低的物业分摊本钱偏高，与该物业的现实价值显着不符。
在现实操作历程中，一些公共配套设施保存移交难题的征象，如幼儿园，政府不肯接手，且难以转让。而小区建成后，开发商允许业主配建幼儿园并需正？，因此一些开发商只能自己运作办学。这样一来，税务机关会以为开发商未举行移交，不切合公共配套扣除条件，不得扣除响应本钱？⑸滩坏绺喊煅度氲谋厩，且由于本钱不得扣除，增添所得税本钱。
因此建议对31号文中土地整天职摊详细操作要领举行明确，允许企业接纳其他合理要领分摊土地本钱。
作者：众赢国际江苏税务合资人 戴旭峰
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